En France, le loyer d’un logement ne peut pas être augmenté librement. La révision annuelle est strictement encadrée et repose sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Pour les bailleurs, comprendre le fonctionnement de l’IRL et respecter les règles de révision est essentiel pour sécuriser la rentabilité du bien tout en restant conforme à la loi.

1. La clause de révision : indispensable

La révision annuelle du loyer n’est possible que si le bail contient une clause de révision.

Important : Depuis la loi Climat et Résilience, la révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE (passoires thermiques). Le loyer de ces logements est gelé, même si le bail contient une clause de révision.

La clause doit préciser :

• La date de révision
• L’indice de référence utilisé (IRL)

2. Comment fonctionne l’IRL ?

L’IRL (Indice de Référence des Loyers) est publié chaque trimestre par l’INSEE.

La formule de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL ÷ IRL de référence)

Le bail doit indiquer l’IRL applicable au moment de la signature (le trimestre de référence).

3. Quand appliquer la révision ?

La révision intervient :

• À la date prévue dans le bail (souvent la date anniversaire du contrat).
• Une fois par an maximum.

Règle de non-rétroactivité : Si le bailleur oublie d’appliquer la révision à la date prévue, il dispose d’un an pour la réclamer. Cependant, l’augmentation ne s'applique qu'à partir de la date de la demande. Il n'est pas possible de rattraper rétroactivement les mois oubliés.

4. Zones tendues et encadrement des loyers

Dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), un encadrement des loyers s’applique.

Dans ces zones :

• Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
• La révision annuelle par l'IRL reste possible, tant qu'elle ne franchit pas ce plafond légal.

5. Communication avec le locataire

La révision doit être notifiée par écrit (courrier ou e-mail si prévu au bail) et doit contenir :

• Le calcul détaillé
• L'indice utilisé
• La date d’effet

Une communication transparente évite les incompréhensions.

6. Erreurs fréquentes à éviter

Absence de clause de révision

Sans clause, aucune augmentation annuelle n'est légalement possible.

Mauvais indice de référence

L'indice doit correspondre au trimestre précisé dans le bail.

Calcul sur le loyer charges comprises

L'augmentation s'applique exclusivement sur le loyer hors charges.

Demande de rétroactivité

Comme rappelé en section 3, vous ne pouvez pas facturer au locataire le montant de l'augmentation pour les mois passés.

7. Bonnes pratiques pour les bailleurs

Pour sécuriser la gestion :

• Noter la date de révision dès la signature.
• Programmer un rappel annuel (pour éviter de perdre des mois d'augmentation).
• Conserver l'historique des indices et les preuves de notification.
• Utiliser un outil numérique pour automatiser les calculs et les rappels.

Une organisation rigoureuse permet d’éviter les oublis et protège la rentabilité.

Conclusion

La révision annuelle du loyer est un droit du bailleur, mais elle obéit à des règles précises, notamment énergétiques. Bien maîtriser l’IRL et respecter les délais permet d’optimiser ses revenus sans générer de litiges.

La clé reste la régularité, la transparence et une gestion structurée.