Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l'objet de nouveaux contrats de location ou de renouvellements. Ce n'est que la première étape d'un calendrier progressif prévu jusqu'en 2034, qui va concerner un nombre croissant de bailleurs privés.

Ce guide résume les règles en vigueur, les échéances à connaître et les options disponibles — sur la base des textes officiels publiés par le gouvernement.

1. La base légale : loi Climat et Résilience

Les obligations énergétiques imposées aux bailleurs ont été introduites par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience.

Deux articles clés :

• Article 159 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• Article 160 : introduction d'un critère de performance énergétique minimale dans la définition du logement décent

Ces dispositions ont été précisées par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 (pour le gel des loyers) et le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (pour les seuils de décence).

Sources : Légifrance — Article 159 · Légifrance — Article 160 · Décret 2022-1079

2. Le calendrier officiel des interdictions

| Classe DPE | Date d'interdiction | Territoire | |---|---|---| | G | 1er janvier 2025 | Métropole | | F | 1er janvier 2028 | Métropole | | E | 1er janvier 2034 | Métropole | | G | 1er janvier 2028 | DOM (hors Mayotte) | | E | 1er janvier 2031 | DOM (hors Mayotte) |

Source : Service-Public.fr · Écologie.gouv.fr

3. Ce que « interdit à la location » signifie concrètement

L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats ainsi qu'aux renouvellements et reconductions tacites à compter de la date d'échéance. Les baux en cours avant la date d'interdiction ne sont pas immédiatement résiliés.

Concrètement, à partir du 1er janvier 2025 pour les logements G :

• Il n'est plus possible de signer un nouveau bail sur ce bien.
• Il n'est plus possible de renouveler le bail à son terme.
• Un locataire en place peut rester jusqu'à la fin du contrat en cours, mais la reconduction tacite n'est plus possible.

La notion de logement décent (définie à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) intègre désormais la performance énergétique minimale. Un logement qui ne respecte pas ce seuil peut être qualifié d'indécent, ouvrant des recours au locataire.

Source : Écologie.gouv.fr — Passoires énergétiques

4. Le gel des loyers pour les classes F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Cette mesure, issue de l'article 159 de la loi Climat et Résilience, signifie :

• Aucune révision annuelle sur la base de l'IRL n'est possible pour ces biens, même si le bail contient une clause de révision.
• Aucune augmentation de loyer lors d'un changement de locataire n'est autorisée.
• Cette interdiction s'applique en métropole et dans les départements d'outre-mer.

Un bail contenant une clause de révision reste valide, mais la révision annuelle est suspendue de plein droit pour les logements F et G tant que le bien n'est pas réhabilité à un niveau suffisant.

Source : Légifrance — Décret 2022-1079

5. Révision du calcul DPE au 1er janvier 2026

À compter du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE sera modifiée : le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité passera de 2,3 à 1,9.

Ce changement technique a une conséquence pratique importante : les logements chauffés à l'électricité (chauffage électrique, pompe à chaleur, chauffe-eau électrique) pourraient voir leur étiquette DPE s'améliorer sous le nouveau calcul. Aucun logement ne peut être déclassé par cette révision.

Implication pour les bailleurs : Un logement actuellement classé G ou F avec chauffage électrique pourrait potentiellement être reclassé dans une catégorie supérieure après un nouveau DPE établi à partir du 1er janvier 2026. Il est conseillé de ne pas faire établir un nouveau DPE avant cette date si votre bien est concerné.

Source : Écologie.gouv.fr — Évolution du calcul DPE au 1er janvier 2026

6. Les sanctions encourues

La mise en location d'un logement interdit expose le bailleur à plusieurs risques :

Sanctions administratives :

• Amende pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour une personne physique
• Amende pouvant aller jusqu'à 15 000 € pour une personne morale

Recours du locataire (voie civile) :

• Demande de réduction de loyer (action en diminution de loyer)
• Demande de suspension du loyer par le juge
• Obligation judiciaire de réaliser des travaux dans un délai fixé

Ces recours sont fondés sur l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sources : Écologie.gouv.fr — Logements classés G · Service-Public.fr

7. Que faire si votre bien est concerné ?

Option 1 — Réaliser des travaux de rénovation énergétique

Des travaux permettant d'améliorer la classe DPE du bien (isolation des murs, remplacement du système de chauffage, isolation de la toiture, remplacement des fenêtres) peuvent le rendre à nouveau louable.

MaPrimeRénov' reste disponible en 2025 pour soutenir ces travaux :

• Les « gestes » de rénovation (remplacement du chauffage, isolation) sont accessibles toute l'année.
• Le parcours « rénovation d'ampleur » a rouvert le 30 septembre 2025.
• Le montant de l'avance versée aux ménages aux revenus très modestes a été ajusté à 50 % (contre 70 % auparavant) à compter du 1er janvier 2025.

Source : Service-Public.fr — MaPrimeRénov' · Écologie.gouv.fr — Réouverture MaPrimeRénov'

Option 2 — Attendre la révision du calcul DPE (janvier 2026)

Si votre bien est chauffé à l'électricité et se situe à la limite entre deux classes, il peut être judicieux d'attendre le 1er janvier 2026 avant de faire établir un nouveau DPE, afin de bénéficier du coefficient révisé.

Option 3 — Vendre le bien

Si les travaux ne sont pas rentables ou réalisables, la vente reste une option à évaluer en fonction du marché local et de la situation fiscale.

8. Checklist bailleur

• [ ] Vérifier la classe DPE actuelle du bien (et sa date de validité — le DPE est valable 10 ans)
• [ ] Si classe G : plus aucun nouveau bail ni renouvellement possible depuis le 1er janvier 2025
• [ ] Si classe F ou G : loyer gelé depuis le 24 août 2022 (pas de révision IRL possible)
• [ ] Si chauffage électrique et classe F/G : envisager un nouveau DPE après le 1er janvier 2026
• [ ] Explorer les aides à la rénovation disponibles via MaPrimeRénov'
• [ ] Documenter les travaux réalisés et faire établir un nouveau DPE après rénovation

Conclusion

Le calendrier des interdictions de location lié au DPE est engagé et irréversible. Les bailleurs dont les biens sont classés G sont déjà concernés depuis le 1er janvier 2025 ; ceux avec des biens classés F doivent anticiper l'échéance de 2028.

La révision du coefficient électricité en janvier 2026 offrira une opportunité de reclassement pour certains logements à chauffage électrique — un point à surveiller avant d'engager des travaux coûteux.

Dans tous les cas, agir avec anticipation reste la meilleure protection contre les risques juridiques et financiers.

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