Bei Neuabschluss oder Verlängerung eines Mietverhältnisses stehen Vermieter vor einer grundlegenden Entscheidung: Soll der Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete enthalten — oder gar keine Vereinbarung zur künftigen Mietanpassung?

Beide Modelle bieten gegenüber der regulären Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) mehr Planbarkeit. Sie funktionieren jedoch sehr unterschiedlich und haben unter den aktuellen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen jeweils eigene Vor- und Nachteile.

Dieser Leitfaden erklärt beide Modelle auf Basis der gesetzlichen Grundlagen und hilft Ihnen, die richtige Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.

1. Staffelmiete nach § 557a BGB

Was ist eine Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete werden zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt — nach Betrag und Zeitpunkt. Beide Parteien wissen von Beginn an, wann und um wie viel die Miete steigen wird.

Gesetzliche Grundlage: § 557a BGB

Formale Voraussetzungen

Damit eine Staffelmiete wirksam ist, muss sie folgende Anforderungen erfüllen:

• Schriftform: Die Staffelmiete muss schriftlich im Mietvertrag oder als schriftlicher Nachtrag vereinbart werden.
• Mindestlaufzeit je Staffel: Jede Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Konkreter Betrag: Die Erhöhung muss als Euro-Betrag angegeben werden, nicht als Prozentsatz.

Eine Formulierung wie „die Miete erhöht sich ab dem 1. Januar 2026 um 80 Euro monatlich" ist wirksam. Eine reine Prozentangabe ohne konkreten Betrag hingegen nicht.

Was gilt während der Staffelperiode?

Während einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskostenänderungen (§ 560 BGB) bleiben jedoch möglich.

Mietpreisbremse und Staffelmiete

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie ist bei der Staffelmiete auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB).

Das bedeutet: Jede Staffel darf die zulässige Obergrenze der Mietpreisbremse nicht überschreiten. Vermieter in regulierten Gebieten müssen also für jede geplante Staffel prüfen, ob diese zulässig ist.

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2. Indexmiete nach § 557b BGB

Was ist eine Indexmiete?

Bei der Indexmiete ist die Entwicklung der Miete an einen amtlichen Preisindex gekoppelt — den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) monatlich veröffentlicht wird. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Gesetzliche Grundlage: § 557b BGB

Maßgeblicher Index: Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100), veröffentlicht durch das Statistische Bundesamt.

Quelle: Statistisches Bundesamt — Verbraucherpreisindex

Formale Voraussetzungen

• Schriftform: Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden.
• Mindestabstand zwischen Anpassungen: Mietanpassungen dürfen frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Änderung verlangt werden (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Schriftliche Mitteilung für jede Anpassung: Der Vermieter muss die Mietanpassung schriftlich mitteilen und dabei die Veränderung des Index sowie die sich ergebende neue Miete benennen.
• Wirksamkeit der Anpassung: Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mitteilung (§ 557b Abs. 3 BGB).

Was gilt neben der Indexmiete?

Während einer Indexmietvereinbarung sind nur folgende zusätzliche Mietänderungen zulässig (§ 557b Abs. 2 BGB):

• Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB
• Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB

Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) sind ausgeschlossen.

Mietpreisbremse und Indexmiete

Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Anpassungen auf Grundlage des Indexverlaufs sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen — unabhängig davon, wie hoch die kumulierten Anpassungen ausfallen.

Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Staffelmiete, bei der jede Stufe separat geprüft werden muss.

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3. Aktuelle VPI-Entwicklung — was bedeutet das für Vermieter?

Der VPI bestimmt direkt, in welchem Umfang eine Indexmiete angepasst werden kann. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht folgende aktuellen Werte:

| Zeitraum | VPI-Veränderung (Vorjahr) | |---|---| | Jahresdurchschnitt 2024 | +2,2 % | | Dezember 2024 | +2,6 % | | Jahresdurchschnitt 2025 | +2,2 % | | Dezember 2025 | +1,8 % |

Quelle: Statistisches Bundesamt — Pressemitteilung Verbraucherpreise

Rechenbeispiel (vereinfacht): Bei einer Ausgangsmiete von 1.000 € und einem VPI-Anstieg von 2,2 % kann der Vermieter nach einem Jahr eine Anpassung auf 1.022 € verlangen — sofern alle formalen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, jede mögliche Anpassung auch tatsächlich vorzunehmen. Die Indexmiete gibt ein Recht auf Anpassung, keine automatische Änderung.

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4. Aktuelle gesetzliche Entwicklungen 2025

Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029

Der Deutsche Bundestag hat am 26. Juni 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen.

Quelle: Deutscher Bundestag — Mietpreisbremse verlängert

Gesetzgebungsvorhaben zur Indexmiete

Am 23. Mai 2025 fand im Bundestag die erste Lesung eines Gesetzentwurfs statt, der vorsieht, den Referenzindex für Indexmieten vom allgemeinen VPI auf einen spezifischen „Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten" umzustellen.

Quelle: Deutscher Bundestag — Faires Mietrecht (erste Lesung)

Hinweis: Dieser Gesetzentwurf befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren und ist zum Stand dieser Veröffentlichung noch nicht in Kraft getreten. Vermieter sollten den weiteren Verlauf beobachten.

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5. Direkter Vergleich: Staffelmiete vs. Indexmiete

| Kriterium | Staffelmiete | Indexmiete | |---|---|---| | Gesetzliche Grundlage | § 557a BGB | § 557b BGB | | Planbarkeit für Vermieter | Hoch — Beträge stehen fest | Mittel — abhängig von VPI | | Planbarkeit für Mieter | Hoch — Erhöhungen bekannt | Mittel — abhängig von VPI | | Mietpreisbremse | Gilt für jede Staffel | Gilt nur für Ausgangsmiete | | § 558-Erhöhungen parallel | Nicht möglich | Nicht möglich | | Modernisierung (§ 559) | Möglich | Möglich | | Reaktion auf Inflation | Keine automatische Anpassung | Folgt VPI-Entwicklung | | Formale Anforderungen | Betrag in Euro, Schriftform | Schriftform, Mitteilungspflicht je Anpassung |

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6. Welches Modell eignet sich für welche Situation?

Staffelmiete empfiehlt sich, wenn:

• Sie langfristige Planungssicherheit bevorzugen und die Mietentwicklung im Voraus vertraglich festlegen möchten.
• Das Mietverhältnis in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt und Sie genau wissen möchten, welche Erhöhungen zulässig sind.
• Sie eine transparente Kommunikation mit dem Mieter schätzen, der die künftigen Beträge von Anfang an kennt.

Indexmiete empfiehlt sich, wenn:

• Sie möchten, dass die Miete langfristig mit der allgemeinen Preisentwicklung mithalten kann, ohne einzelne Anpassungen verhandeln zu müssen.
• Das Objekt liegt nicht in einem Gebiet mit Mietpreisbremse oder Sie sind bereit, nur die Ausgangsmiete zu optimieren.
• Sie den Verwaltungsaufwand für die Anpassung überschaubar halten wollen — eine schriftliche Mitteilung pro Anpassung genügt.

Keine Vereinbarung (§ 558 BGB): Ohne spezifische Vereinbarung gilt die ordentliche Mieterhöhung nach § 558 BGB, die an die ortsübliche Vergleichsmiete geknüpft ist. Dies erfordert einen Nachweis (Mietspiegel, Sachverständigengutachten o. Ä.) und ist mit mehr Aufwand verbunden.

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Fazit

Staffelmiete und Indexmiete sind zwei rechtlich abgesicherte Modelle, die beide gegenüber der ungebundenen § 558-Erhöhung Vorteile bieten. Der entscheidende Unterschied liegt im Verhältnis zur Mietpreisbremse: Bei der Staffelmiete wird jede Stufe geprüft, bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete.

Angesichts moderater VPI-Werte um 2 % im Jahr 2025 und des laufenden Gesetzgebungsverfahrens zur Reform der Indexmiete sollten Vermieter beide Modelle sorgfältig abwägen. In jedem Fall empfiehlt sich bei der Vertragsgestaltung eine Prüfung der aktuellen Rechtslage — insbesondere in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse.

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