Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die reformierte Grundsteuer. Für private Vermieter stellen sich damit konkrete Fragen: Hat sich der zu zahlende Betrag verändert? Darf die neue Grundsteuer weiterhin auf Mieter umgelegt werden? Und was muss in der Nebenkostenabrechnung angepasst werden?

Dieser Leitfaden gibt rechtssichere Antworten — auf Basis offizieller Quellen des Bundesfinanzministeriums und der geltenden Gesetzgebung.

1. Hintergrund: Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14) die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Grundlage — die sogenannten Einheitswerte — stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Diese veralteten Werte verstoßen gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes.

Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794). Das Gesetz schuf eine neue Bewertungsgrundlage im Bewertungsgesetz (BewG) und änderte das Grundsteuergesetz (GrStG) entsprechend. Die neuen Werte gelten ab dem 1. Januar 2025.

2. Bundesmodell oder Ländermodell — was gilt für Ihr Objekt?

Die Grundsteuerreform enthält eine sogenannte Öffnungsklausel: Bundesländer können vom bundeseinheitlichen Modell abweichen und eigene Berechnungsmodelle einführen. Folgende fünf Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht:

| Bundesland | Eigenes Modell | |---|---| | Bayern | Flächenmodell | | Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | | Hamburg | Eigenes Wohnlagemodell | | Hessen | Flächen-Faktor-Modell | | Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell |

Die übrigen elf Bundesländer wenden das bundeseinheitliche Modell an, das auf Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz basiert.

Praktische Bedeutung: Das zuständige Finanzamt und die für Ihr Objekt relevanten Berechnungsregeln richten sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt.

Quelle: Bundesfinanzministerium — FAQ zur neuen Grundsteuer

3. Die drei Bescheide — was Vermieter prüfen müssen

Im Rahmen der Reform erhalten Eigentümer in der Regel drei aufeinanderfolgende Bescheide:

1. Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt) Enthält den neu berechneten Grundsteuerwert Ihres Grundstücks auf Basis der neuen Bewertungsregeln.

2. Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt) Berechnet den Grundsteuermessbetrag durch Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl.

3. Grundsteuerbescheid der Gemeinde Der eigentliche Steuerbescheid: Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz und setzt die zu zahlende Grundsteuer fest. Dieser Bescheid bestimmt, was Sie konkret zahlen.

Wichtig: Vergleichen Sie den neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde mit dem bisherigen Betrag. Nur der Grundsteuerbescheid der Gemeinde — nicht der Messbescheid des Finanzamts — gibt Aufschluss darüber, ob und in welchem Umfang sich Ihre tatsächliche Steuerlast verändert hat.

Falls Sie bis Anfang 2025 noch keinen Grundsteuerbescheid erhalten haben, wenden Sie sich direkt an Ihre Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

4. Grundsteuer auf Mieter umlegen — was ist rechtlich zulässig?

Die Grundsteuer gehört ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Vermieter dürfen sie auf Mieter umlegen — unter zwei Voraussetzungen:

1. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Eine pauschale Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß BetrKV" genügt in der Regel, sofern die Grundsteuer in der BetrKV aufgeführt ist (was sie ist).

2. Die Abrechnung muss korrekt und fristgerecht erfolgen (innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB).

Wenn die Grundsteuer im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart ist, gilt dies auch für die neuen, reformierten Beträge ab 2025 — eine gesonderte Vertragsanpassung ist hierfür grundsätzlich nicht erforderlich.

5. Vorauszahlungen anpassen

Weicht der neue Grundsteuerbetrag erheblich von der bisherigen Grundlage der Vorauszahlungen ab, kann und sollte der Vermieter die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen anpassen.

Rechtsgrundlage: § 560 Abs. 4 BGB — Der Vermieter kann die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung auf einen angemessenen Betrag erhöhen oder senken.

Formale Anforderungen:

• Schriftliche Mitteilung an den Mieter
• Angabe des Grundes (geänderter Grundsteuerbescheid)
• Neue Vorauszahlung gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mitteilung

Eine frühzeitige Anpassung verhindert hohe Nachforderungen am Jahresende und ist im Interesse beider Vertragsparteien.

6. Korrekte Darstellung in der Nebenkostenabrechnung

Die Grundsteuer muss in der Nebenkostenabrechnung als eigenständige Position ausgewiesen werden. Folgendes ist zu beachten:

• Betrag: Verwenden Sie den Betrag aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das abzurechnende Kalenderjahr.
• Anteilige Umlage: Bei gemischt genutzten Objekten (Wohn- und Gewerbeflächen) oder mehreren Einheiten ist der Betrag entsprechend dem vereinbarten Verteilerschlüssel aufzuteilen.
• Belegeinsicht: Mieter haben das Recht auf Einsicht in die Grundlage der Abrechnung (§ 259 BGB analog). Bewahren Sie den Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr auf.
• Keine Schätzung: Nur tatsächlich angefallene Beträge aus dem Bescheid dürfen angesetzt werden — keine Hochrechnungen oder Durchschnittswerte.

7. Einspruch gegen Bescheide — Fristen beachten

Wenn Sie der Auffassung sind, dass ein Bescheid fehlerhaft ist, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Gegen den Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): Einspruch gemäß § 347 ff. Abgabenordnung (AO) — Frist: einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO).

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde: Widerspruch gemäß den kommunalen Verfahrensregeln — ebenfalls grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Zustellung.

Prüfen Sie alle drei Bescheide unmittelbar nach Erhalt auf Vollständigkeit und Plausibilität. Versäumte Einspruchsfristen können nicht nachträglich verlängert werden.

8. Checkliste für Vermieter

• [ ] Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid der Gemeinde erhalten und geprüft
• [ ] Neuen Grundsteuerbetrag mit bisherigem Betrag verglichen
• [ ] Grundsteuer-Umlage im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart (prüfen)
• [ ] Vorauszahlungen angepasst, wenn der neue Betrag erheblich abweicht (schriftliche Mitteilung)
• [ ] Grundsteuerbescheid der Gemeinde für die Nebenkostenabrechnung aufbewahrt
• [ ] Grundsteuer als separate Position in der Jahresabrechnung ausgewiesen
• [ ] Einspruchsfristen beachtet, falls Bescheid fehlerhaft erscheint

Fazit

Die Grundsteuerreform 2025 ändert nichts an der grundsätzlichen Umlagefähigkeit der Grundsteuer — diese war und ist in § 2 Nr. 1 BetrKV verankert. Entscheidend ist, dass Sie die neuen Bescheide kennen, die Vorauszahlungen rechtzeitig anpassen und die Grundsteuer korrekt und transparent in der Nebenkostenabrechnung ausweisen.

Wer seine Betriebskosten strukturiert und nachvollziehbar dokumentiert, vermeidet Streitigkeiten mit Mietern und ist auf Rückfragen jederzeit vorbereitet.

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